NEW HAVEN – Há alguns dias, recebi um e-mail de um homem que me repreendeu por meu ceticismo quanto a investir em imóveis hoje. Ele se identificou como ex-piloto da Força Aérea americana durante a Guerra do Vietnã, que depois se tornou corretor da bolsa e banqueiro antes de se aposentar recentemente. “Você, como pessoa instruída”, escreveu ele, “deveria apoiar e promover a propriedade de imóveis”.
Ele estava respondendo ao meu alerta sobre uma bolha nos preços das casas em muitos lugares do mundo. Segundo o mais recente Índice de Preços de Imóveis da S&P CoreLogic Case-Shiller, os preços de casas americanas chegaram a umaaltarecordede 19,7% no ano passado, e hoje parecem bastante instáveis. Eles podem aumentar ainda mais durante um tempo, mas isso pode ser seguido de quedas consideráveis.
Ainda assim, meu correspondente estava certo ao menos em parte sobre o que eu deveria dizer ao público em relação à casa própria. Em particular, devemos reconhecer seu efeito geral em nossas vidas, apesar da recente extrema volatilidade dos preços.
Mas investir em moradias em locais em expansão pode não ser uma aposta tão segura no longo prazo como muitos parecem pensar. Potenciais compradores de imóveis nos Estados Unidos podem logicamente presumir que a posse de uma casa vai durar mais que qualquer interrupção na tendência de alta nos preços dos imóveis, permitindo a eles, com o tempo, se beneficiar de novas altas. Afinal, os preços reais das casas nos Estados Unidos caíram 36% em todo o país de dezembro de 2005 a fevereiro de 2012 por causa da Grande Recessão, mas depois subiram 71% para um nível 10% acima de seu pico de 2005.
No entanto, há anos tenho argumentado que o desempenho do mercado imobiliário dos EUA desde 2005 não é o único exemplo relevante de tendências de preços de imóveis de longo prazo. Meus dadoshistóricos mostram que os preços reais das casas nos EUA em alguns momentos estiveram menores na década de 1990 do que na de 1890. Ao longo daquele século, as cidades se espalharam por terrenos mais baratos, e as ferramentas de construção, tecnologia e transporte se tornaram mais eficientes.
Além disso, a terra em si ainda é barata: hoje, o custo médio de um acre (0,4 hectares) de terras agrícolas nos EUA - em que se pode encaixar facilmentequatrooucincocasas- é de apenas US$ 3.380. Sim, tais terrenos podem estar longe das cidades, mas a história mostra que as cidades começam a brotar em novos lugares à medida que a população cresce.
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Ainda assim, o piloto da Força Aérea que virou banqueiro discordou da minha visão imobiliária. “Neste país, como em todos os países desenvolvidos, os imóveis estão na raiz da riqueza medida pelo valor monetário”, escreveu ele. “Tem sido assim há pelo menos mil anos e não há sinais de que estejamos criando mais imóveis.”
Nesse caso, vamos imaginar que, nos últimos mil anos, os preços das casas tivessem superado os 7% de retorno médio anual do mercado de ações dos Estados Unidos (após reinvestir os dividendos) no século 20. Neste período, estes preços de imóveis, após a composição, teriam aumentado a um fator de 24 seguido de 28 zeros.
Porém, dificilmente alguma das casas de milênios atrás existe hoje, e quase ninguém gostaria de viver naquelas que sobreviveram. Além disso, o terreno em que tais imóveis foram construídos muitas vezes não tem mais valor. Nos tempos bíblicos, por exemplo, Éfeso, regiãooestedaTurquia, era uma cidade costeira com edifícios magníficos. Porém, seu outrora valioso porto, desde então, tem sofrido com assoreamento, de modo que as ruínas da cidade estão agora a quilômetros do mar.
É bem verdade que não estamos criando mais nenhum imóvel, se considerarmos os terrenos apenas no sentido estrito do termo. Criação de terrenos, como no caso dos arquipélagosartificiaisdeDubai, não é uma solução que dê para reproduzir em larga escala. Contudo, estamos essencialmente adicionando novos espaços ao construir apartamentos em arranha-céus, criar terrenos virtuais na forma de serviços de conferência online e armazenamento eletrônico, além de melhorar o transporte para que as pessoas possam viver em áreas remotas com terrenos baratos.
Meu interlocutor eletrônico então relatou suas próprias experiências no mercado imobiliário americano:
“A primeira casa que compramos foi em 1971, por US$ 19 mil, hoje avaliada em mais de US$ 300 mil; a segunda casa foi US$ 34 mil, e hoje vale mais de US$ 400 mil; a terceira US$ 130 mil, hoje avaliada em mais de US$ 450 mil; a quarta US$ 190 mil, hoje valendo US$ 435 mil; a quinta US$ 305 mil, vendida por US$ 800 mil três anos depois; e a casa atual, comprada por US$ 300 mil (redução na aposentadoria) e avaliada em US$ 450 mil.”
Pelos números dele, o valor da primeira casa aumentou em uma relação de 15,8 (300.000/19.000). Porém, ao longo desse período de 50 anos, o índice de preços ao consumidor dos Estados Unidos aumentou 6,7, o que significa que o valor real da casa pouco mais do que dobrou. E o retorno do preço real anual composto ao longo dessas cinco décadas é de apenas 1,7%.
Por fim, observou ele, “até as leis tributárias favorecem a posse de imóveis”. Isso é verdade. É comum haver um subsídio fiscal para a casa própria; namaioriadospaíses, o aluguel imputado ao imóvel ocupado pelo proprietário não está sujeito a imposto de renda. Só que esse subsídio fiscal não parece estar crescendo e, portanto, não justifica aumentos contínuos nos preços de imóveis.
Mas eu levo a sério o imperativo moral do autor do email. Mesmo com os níveis elevados dos preços atuais de imóveis nos EUA, comprar ainda faz sentido para aqueles que estão decididos a ter uma casa própria e que querem continuar com suas vidas. A posse de um imóvel podecriarumapredileção pela comunidade, amizades duradouras com vizinhos e uma sensação de segurança e permanência.
Além disso, um financiamento imobiliário funciona como um mecanismo de autocontrole que ajuda as pessoas a economizar mais. A disciplina imposta aos jovens donos de imóveis pelo pagamento frequente de prestações da casa própria é um fator-chavedapoupançavoltadaàaposentadoria. Além disso, os compradores podem cobrir parte de seu risco no mercadofuturodosíndicesdepreçosimobiliários.
Não se engane: a casa própria certamente tem seus benefícios. Mas as pessoas que realmente querem comprar agora precisam ter certeza de que podem aceitar o que pode ser um caminho bastante acidentado e decepcionante para os valores residenciais no longo prazo.
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Though Donald Trump attracted more support than ever from working-class voters in the 2024 US presidential election, he has long embraced an agenda that benefits the wealthiest Americans above all. During his second term, however, Trump seems committed not just to serving America’s ultra-rich, but to letting them wield state power themselves.
The reputation of China's longest-serving premier has fared far better than that of the Maoist regime he faithfully served. Zhou's political survival skills enabled him to survive many purges, and even to steer Mao away from potential disasters, but he could not escape the Chairman's cruelty, even at the end of his life.
reflects on the complicated life and legacy of the renowned diplomat who was Mao Zedong’s dutiful lieutenant.
NEW HAVEN – Há alguns dias, recebi um e-mail de um homem que me repreendeu por meu ceticismo quanto a investir em imóveis hoje. Ele se identificou como ex-piloto da Força Aérea americana durante a Guerra do Vietnã, que depois se tornou corretor da bolsa e banqueiro antes de se aposentar recentemente. “Você, como pessoa instruída”, escreveu ele, “deveria apoiar e promover a propriedade de imóveis”.
Ele estava respondendo ao meu alerta sobre uma bolha nos preços das casas em muitos lugares do mundo. Segundo o mais recente Índice de Preços de Imóveis da S&P CoreLogic Case-Shiller, os preços de casas americanas chegaram a uma alta recorde de 19,7% no ano passado, e hoje parecem bastante instáveis. Eles podem aumentar ainda mais durante um tempo, mas isso pode ser seguido de quedas consideráveis.
Ainda assim, meu correspondente estava certo ao menos em parte sobre o que eu deveria dizer ao público em relação à casa própria. Em particular, devemos reconhecer seu efeito geral em nossas vidas, apesar da recente extrema volatilidade dos preços.
Mas investir em moradias em locais em expansão pode não ser uma aposta tão segura no longo prazo como muitos parecem pensar. Potenciais compradores de imóveis nos Estados Unidos podem logicamente presumir que a posse de uma casa vai durar mais que qualquer interrupção na tendência de alta nos preços dos imóveis, permitindo a eles, com o tempo, se beneficiar de novas altas. Afinal, os preços reais das casas nos Estados Unidos caíram 36% em todo o país de dezembro de 2005 a fevereiro de 2012 por causa da Grande Recessão, mas depois subiram 71% para um nível 10% acima de seu pico de 2005.
No entanto, há anos tenho argumentado que o desempenho do mercado imobiliário dos EUA desde 2005 não é o único exemplo relevante de tendências de preços de imóveis de longo prazo. Meus dados históricos mostram que os preços reais das casas nos EUA em alguns momentos estiveram menores na década de 1990 do que na de 1890. Ao longo daquele século, as cidades se espalharam por terrenos mais baratos, e as ferramentas de construção, tecnologia e transporte se tornaram mais eficientes.
Além disso, a terra em si ainda é barata: hoje, o custo médio de um acre (0,4 hectares) de terras agrícolas nos EUA - em que se pode encaixar facilmente quatro ou cinco casas - é de apenas US$ 3.380. Sim, tais terrenos podem estar longe das cidades, mas a história mostra que as cidades começam a brotar em novos lugares à medida que a população cresce.
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Nesse caso, vamos imaginar que, nos últimos mil anos, os preços das casas tivessem superado os 7% de retorno médio anual do mercado de ações dos Estados Unidos (após reinvestir os dividendos) no século 20. Neste período, estes preços de imóveis, após a composição, teriam aumentado a um fator de 24 seguido de 28 zeros.
Porém, dificilmente alguma das casas de milênios atrás existe hoje, e quase ninguém gostaria de viver naquelas que sobreviveram. Além disso, o terreno em que tais imóveis foram construídos muitas vezes não tem mais valor. Nos tempos bíblicos, por exemplo, Éfeso, região oeste da Turquia, era uma cidade costeira com edifícios magníficos. Porém, seu outrora valioso porto, desde então, tem sofrido com assoreamento, de modo que as ruínas da cidade estão agora a quilômetros do mar.
É bem verdade que não estamos criando mais nenhum imóvel, se considerarmos os terrenos apenas no sentido estrito do termo. Criação de terrenos, como no caso dos arquipélagos artificiais de Dubai, não é uma solução que dê para reproduzir em larga escala. Contudo, estamos essencialmente adicionando novos espaços ao construir apartamentos em arranha-céus, criar terrenos virtuais na forma de serviços de conferência online e armazenamento eletrônico, além de melhorar o transporte para que as pessoas possam viver em áreas remotas com terrenos baratos.
Meu interlocutor eletrônico então relatou suas próprias experiências no mercado imobiliário americano:
“A primeira casa que compramos foi em 1971, por US$ 19 mil, hoje avaliada em mais de US$ 300 mil; a segunda casa foi US$ 34 mil, e hoje vale mais de US$ 400 mil; a terceira US$ 130 mil, hoje avaliada em mais de US$ 450 mil; a quarta US$ 190 mil, hoje valendo US$ 435 mil; a quinta US$ 305 mil, vendida por US$ 800 mil três anos depois; e a casa atual, comprada por US$ 300 mil (redução na aposentadoria) e avaliada em US$ 450 mil.”
Pelos números dele, o valor da primeira casa aumentou em uma relação de 15,8 (300.000/19.000). Porém, ao longo desse período de 50 anos, o índice de preços ao consumidor dos Estados Unidos aumentou 6,7, o que significa que o valor real da casa pouco mais do que dobrou. E o retorno do preço real anual composto ao longo dessas cinco décadas é de apenas 1,7%.
Por fim, observou ele, “até as leis tributárias favorecem a posse de imóveis”. Isso é verdade. É comum haver um subsídio fiscal para a casa própria; na maioria dos países, o aluguel imputado ao imóvel ocupado pelo proprietário não está sujeito a imposto de renda. Só que esse subsídio fiscal não parece estar crescendo e, portanto, não justifica aumentos contínuos nos preços de imóveis.
Mas eu levo a sério o imperativo moral do autor do email. Mesmo com os níveis elevados dos preços atuais de imóveis nos EUA, comprar ainda faz sentido para aqueles que estão decididos a ter uma casa própria e que querem continuar com suas vidas. A posse de um imóvel pode criar uma predileção pela comunidade, amizades duradouras com vizinhos e uma sensação de segurança e permanência.
Além disso, um financiamento imobiliário funciona como um mecanismo de autocontrole que ajuda as pessoas a economizar mais. A disciplina imposta aos jovens donos de imóveis pelo pagamento frequente de prestações da casa própria é um fator-chave da poupança voltada à aposentadoria. Além disso, os compradores podem cobrir parte de seu risco no mercado futuro dos índices de preços imobiliários.
Não se engane: a casa própria certamente tem seus benefícios. Mas as pessoas que realmente querem comprar agora precisam ter certeza de que podem aceitar o que pode ser um caminho bastante acidentado e decepcionante para os valores residenciais no longo prazo.
Tradução por Fabrício Calado Moreira