NEW HAVEN – Een paar dagen geleden kreeg ik een e-mail van een man die me bestraffend toesprak wegens mijn scepticisme over het beleggen in huizen vandaag de dag. Hij zei dat hij tijdens de Vietnamoorlog piloot was geweest bij de Amerikaanse luchtmacht, vervolgens effectenmakelaar en bankier was geworden, en onlangs met pensioen was gegaan. ʻU als hoogopgeleid persoon,ʼ schreef hij, ʻzou het bezit van onroerend goed moeten helpen promoten.ʼ
Hij reageerde op mijn waarschuwing over een zeepbel in de huizenprijzen op veel plaatsen in de wereld. Volgens de laatste S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices zijn de huizenprijzen in de VS het afgelopen jaar met een recordtempo van 19,7 procent gestegen, en lijken ze nu zeer instabiel. Misschien stijgen ze nog een tijdje, maar dat kan gevolgd worden door een zware daling.
Toch had mijn correspondent ten minste gedeeltelijk gelijk, als het gaat om wat ik het publiek te zeggen heb over huiseigenaarschap. We moeten vooral het grotere effect ervan op ons leven onderkennen, ondanks de recente extreme prijsvolatiliteit.
Maar beleggen in huizen op veelbelovende locaties is op de langere termijn misschien toch niet zo veilig als velen nu lijken te denken. Potentiële huizenkopers in de VS gaan er logischerwijs wellicht van uit dat hun woningbezit een onderbreking van de opwaartse trend van de huizenprijzen wel zal overleven, zodat zij uiteindelijk van nieuwe hoogtepunten kunnen profiteren. De reële huizenprijzen in de Verenigde Staten zijn immers als gevolg van de Grote Recessie tussen december 2005 en februari 2012 nationaal met 36 procent gedaald, maar vervolgens met 71 procent gestegen naar een niveau dat 10 procent boven de piek van 2005 ligt.
Ik betoog echter al jaren dat de prestaties van de Amerikaanse huizenmarkt sinds 2005 niet het enige relevante voorbeeld zijn van de langetermijntrends van de huizenprijzen. Mijn historische gegevens tonen aan dat de reële nationale huizenprijzen in de VS in de jaren negentig van de afgelopen eeuw soms lager waren dan in de jaren negentig van een eeuw eerder. In die negentiende eeuw breidden steden zich uit naar goedkopere grond, en zijn bouwgereedschap, technologie en transport efficiënter geworden.
Bovendien is de grond zelf nog steeds goedkoop: de gemiddelde prijs van een acre (0,4 hectare) landbouwgrond in de VS – waarop gemakkelijk vier of vijf huizen kunnen worden neergezet – bedraagt vandaag de dag slechts 3.380 dollar. Landbouwgrond mag dan wel ver van de steden verwijderd zijn, maar de geschiedenis leert dat steden op nieuwe plaatsen verrijzen naarmate de bevolking toeneemt.
Secure your copy of PS Quarterly: The Year Ahead 2025
Our annual flagship magazine, PS Quarterly: The Year Ahead 2025, has arrived. To gain digital access to all of the magazine’s content, and receive your print copy, subscribe to PS Digital Plus now.
Subscribe Now
Toch was de luchtmachtpiloot die bankier was geworden het niet eens met mijn visie op onroerend goed. ʻIn dit land, net als in alle ontwikkelde landen, staat onroerend goed aan de basis van rijkdom, gemeten naar geldwaarde,ʼ schreef hij. ʻDat is al minstens duizend jaar zo, en er zijn geen aanwijzingen dat we nog meer onroerend goed gaan creëren.ʼ
Laten we ons dus eens voorstellen dat de huizenprijzen in de afgelopen duizend jaar het gemiddelde jaarlijkse rendement van 7 procent (na herinvestering van dividenden) van de Amerikaanse aandelenmarkt in de twintigste eeuw zouden hebben overtroffen. Gedurende die tijd zouden deze huizenprijzen dan zijn gestegen met een factor 24 gevolgd door 28 nullen.
Maar er zijn vandaag de dag bijna geen huizen van duizend jaar geleden meer over, en bijna niemand zou willen wonen in de huizen die wél zijn blijven staan. Bovendien is de grond waarop ze stonden vaak niet meer waardevol. Ephesus in westelijk Turkije was in Bijbelse tijden bijvoorbeeld een kuststad met prachtige gebouwen. Maar de eens zo waardevolle haven is sindsdien dichtgeslibd, zodat de ruïnes van de stad nu mijlenver van zee liggen.
Het is in grote lijnen waar dat wij geen onroerend goed meer scheppen, mits wij land slechts in de strikte zin van het woord interpreteren. Het creëren van land, zoals in het geval van Dubai’s artificiële archipel, is geen schaalbare oplossing. Maar we voegen in wezen wel nieuwe ruimte toe door de ontwikkeling van hoogbouwflats, het creëren van virtueel land in de vorm van online-conferentiediensten en elektronische opslag, en het verbeteren van het vervoer, zodat mensen tóch in afgelegen gebieden met goedkope grond kunnen wonen.
De voormalige luchtmachtpiloot had het vervolgens over zijn eigen ervaringen op de Amerikaanse huizenmarkt:
ʻHet eerste huis kochten we in 1971 voor $19.000 en is nu ruim $300K waard, het tweede huis kochten we voor $34K en is nu ruim $400K waard, het derde huis kochten we voor $130K en is nu ruim $450K waard, het vierde huis kochten we voor $190K en is nu $435K waard, het vijfde huis kochten we voor $305K en hebben we drie jaar later verkocht voor $800K, en ons huidige huis kochten we voor $300K en is nu $450K waard.ʼ
Volgens zijn cijfers is de waarde van het eerste huis met een factor 15,8 gestegen (300.000/19.000). Maar in die periode van vijftig jaar is de consumentenprijsindex in de VS met een factor 6,7 gestegen, wat betekent dat de reële waarde van het huis slechts verdubbeld is. En het samengestelde jaarlijkse reële prijsrendement over die vijf decennia bedraagt niet meer dan 1,7 procent.
Tenslotte merkte hij op dat ʻzelfs de belastingwetgeving het bezit van onroerend goed stimuleert.ʼ Dat is waar. Eigenwoningbezit wordt vaak fiscaal gesubsidieerd; in de meeste landen wordt er geen inkomstenbelasting geheven over de waarde van de eigen woning. Maar deze fiscale subsidie lijkt niet toe te nemen en is dus geen rechtvaardiging voor de voortdurende stijging van de huizenprijzen.
Maar ik neem het morele gebod van mijn correspondent wél serieus. Zelfs bij de huidige hoge huizenprijzen in de VS is kopen nog steeds zinvol voor mensen die een eigen huis willen bezitten en verder willen met hun leven. Huiseigenaarschap kan leiden tot een voorliefde voor gemeenschappelijkheid, langdurige vriendschappen met buren, en een gevoel van veiligheid en duurzaamheid.
Bovendien fungeert het kopen van een huis met een hypotheek als een zelfbeheersingsmechanisme, dat mensen helpt om meer te sparen. De discipline die jonge huiseigenaren die wordt opgelegd via de regelmatige hypotheekaflossingen is een belangrijke motor voor het pensioensparen. En kopers kunnen een deel van hun risico afdekken op de futuresmarkt voor de huizenprijzenindex.
Vergis u niet: het bezit van een eigen huis heeft zeker zijn voordelen. Maar mensen die nú willen kopen, moeten zeker weten dat ze kunnen accepteren dat de huizenprijzen zich op de langere termijn nogal schokkerig en teleurstellend kunnen ontwikkelen.
To have unlimited access to our content including in-depth commentaries, book reviews, exclusive interviews, PS OnPoint and PS The Big Picture, please subscribe
Though Donald Trump attracted more support than ever from working-class voters in the 2024 US presidential election, he has long embraced an agenda that benefits the wealthiest Americans above all. During his second term, however, Trump seems committed not just to serving America’s ultra-rich, but to letting them wield state power themselves.
The reputation of China's longest-serving premier has fared far better than that of the Maoist regime he faithfully served. Zhou's political survival skills enabled him to survive many purges, and even to steer Mao away from potential disasters, but he could not escape the Chairman's cruelty, even at the end of his life.
reflects on the complicated life and legacy of the renowned diplomat who was Mao Zedong’s dutiful lieutenant.
NEW HAVEN – Een paar dagen geleden kreeg ik een e-mail van een man die me bestraffend toesprak wegens mijn scepticisme over het beleggen in huizen vandaag de dag. Hij zei dat hij tijdens de Vietnamoorlog piloot was geweest bij de Amerikaanse luchtmacht, vervolgens effectenmakelaar en bankier was geworden, en onlangs met pensioen was gegaan. ʻU als hoogopgeleid persoon,ʼ schreef hij, ʻzou het bezit van onroerend goed moeten helpen promoten.ʼ
Hij reageerde op mijn waarschuwing over een zeepbel in de huizenprijzen op veel plaatsen in de wereld. Volgens de laatste S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices zijn de huizenprijzen in de VS het afgelopen jaar met een recordtempo van 19,7 procent gestegen, en lijken ze nu zeer instabiel. Misschien stijgen ze nog een tijdje, maar dat kan gevolgd worden door een zware daling.
Toch had mijn correspondent ten minste gedeeltelijk gelijk, als het gaat om wat ik het publiek te zeggen heb over huiseigenaarschap. We moeten vooral het grotere effect ervan op ons leven onderkennen, ondanks de recente extreme prijsvolatiliteit.
Maar beleggen in huizen op veelbelovende locaties is op de langere termijn misschien toch niet zo veilig als velen nu lijken te denken. Potentiële huizenkopers in de VS gaan er logischerwijs wellicht van uit dat hun woningbezit een onderbreking van de opwaartse trend van de huizenprijzen wel zal overleven, zodat zij uiteindelijk van nieuwe hoogtepunten kunnen profiteren. De reële huizenprijzen in de Verenigde Staten zijn immers als gevolg van de Grote Recessie tussen december 2005 en februari 2012 nationaal met 36 procent gedaald, maar vervolgens met 71 procent gestegen naar een niveau dat 10 procent boven de piek van 2005 ligt.
Ik betoog echter al jaren dat de prestaties van de Amerikaanse huizenmarkt sinds 2005 niet het enige relevante voorbeeld zijn van de langetermijntrends van de huizenprijzen. Mijn historische gegevens tonen aan dat de reële nationale huizenprijzen in de VS in de jaren negentig van de afgelopen eeuw soms lager waren dan in de jaren negentig van een eeuw eerder. In die negentiende eeuw breidden steden zich uit naar goedkopere grond, en zijn bouwgereedschap, technologie en transport efficiënter geworden.
Bovendien is de grond zelf nog steeds goedkoop: de gemiddelde prijs van een acre (0,4 hectare) landbouwgrond in de VS – waarop gemakkelijk vier of vijf huizen kunnen worden neergezet – bedraagt vandaag de dag slechts 3.380 dollar. Landbouwgrond mag dan wel ver van de steden verwijderd zijn, maar de geschiedenis leert dat steden op nieuwe plaatsen verrijzen naarmate de bevolking toeneemt.
Secure your copy of PS Quarterly: The Year Ahead 2025
Our annual flagship magazine, PS Quarterly: The Year Ahead 2025, has arrived. To gain digital access to all of the magazine’s content, and receive your print copy, subscribe to PS Digital Plus now.
Subscribe Now
Toch was de luchtmachtpiloot die bankier was geworden het niet eens met mijn visie op onroerend goed. ʻIn dit land, net als in alle ontwikkelde landen, staat onroerend goed aan de basis van rijkdom, gemeten naar geldwaarde,ʼ schreef hij. ʻDat is al minstens duizend jaar zo, en er zijn geen aanwijzingen dat we nog meer onroerend goed gaan creëren.ʼ
Laten we ons dus eens voorstellen dat de huizenprijzen in de afgelopen duizend jaar het gemiddelde jaarlijkse rendement van 7 procent (na herinvestering van dividenden) van de Amerikaanse aandelenmarkt in de twintigste eeuw zouden hebben overtroffen. Gedurende die tijd zouden deze huizenprijzen dan zijn gestegen met een factor 24 gevolgd door 28 nullen.
Maar er zijn vandaag de dag bijna geen huizen van duizend jaar geleden meer over, en bijna niemand zou willen wonen in de huizen die wél zijn blijven staan. Bovendien is de grond waarop ze stonden vaak niet meer waardevol. Ephesus in westelijk Turkije was in Bijbelse tijden bijvoorbeeld een kuststad met prachtige gebouwen. Maar de eens zo waardevolle haven is sindsdien dichtgeslibd, zodat de ruïnes van de stad nu mijlenver van zee liggen.
Het is in grote lijnen waar dat wij geen onroerend goed meer scheppen, mits wij land slechts in de strikte zin van het woord interpreteren. Het creëren van land, zoals in het geval van Dubai’s artificiële archipel, is geen schaalbare oplossing. Maar we voegen in wezen wel nieuwe ruimte toe door de ontwikkeling van hoogbouwflats, het creëren van virtueel land in de vorm van online-conferentiediensten en elektronische opslag, en het verbeteren van het vervoer, zodat mensen tóch in afgelegen gebieden met goedkope grond kunnen wonen.
De voormalige luchtmachtpiloot had het vervolgens over zijn eigen ervaringen op de Amerikaanse huizenmarkt:
ʻHet eerste huis kochten we in 1971 voor $19.000 en is nu ruim $300K waard, het tweede huis kochten we voor $34K en is nu ruim $400K waard, het derde huis kochten we voor $130K en is nu ruim $450K waard, het vierde huis kochten we voor $190K en is nu $435K waard, het vijfde huis kochten we voor $305K en hebben we drie jaar later verkocht voor $800K, en ons huidige huis kochten we voor $300K en is nu $450K waard.ʼ
Volgens zijn cijfers is de waarde van het eerste huis met een factor 15,8 gestegen (300.000/19.000). Maar in die periode van vijftig jaar is de consumentenprijsindex in de VS met een factor 6,7 gestegen, wat betekent dat de reële waarde van het huis slechts verdubbeld is. En het samengestelde jaarlijkse reële prijsrendement over die vijf decennia bedraagt niet meer dan 1,7 procent.
Tenslotte merkte hij op dat ʻzelfs de belastingwetgeving het bezit van onroerend goed stimuleert.ʼ Dat is waar. Eigenwoningbezit wordt vaak fiscaal gesubsidieerd; in de meeste landen wordt er geen inkomstenbelasting geheven over de waarde van de eigen woning. Maar deze fiscale subsidie lijkt niet toe te nemen en is dus geen rechtvaardiging voor de voortdurende stijging van de huizenprijzen.
Maar ik neem het morele gebod van mijn correspondent wél serieus. Zelfs bij de huidige hoge huizenprijzen in de VS is kopen nog steeds zinvol voor mensen die een eigen huis willen bezitten en verder willen met hun leven. Huiseigenaarschap kan leiden tot een voorliefde voor gemeenschappelijkheid, langdurige vriendschappen met buren, en een gevoel van veiligheid en duurzaamheid.
Bovendien fungeert het kopen van een huis met een hypotheek als een zelfbeheersingsmechanisme, dat mensen helpt om meer te sparen. De discipline die jonge huiseigenaren die wordt opgelegd via de regelmatige hypotheekaflossingen is een belangrijke motor voor het pensioensparen. En kopers kunnen een deel van hun risico afdekken op de futuresmarkt voor de huizenprijzenindex.
Vergis u niet: het bezit van een eigen huis heeft zeker zijn voordelen. Maar mensen die nú willen kopen, moeten zeker weten dat ze kunnen accepteren dat de huizenprijzen zich op de langere termijn nogal schokkerig en teleurstellend kunnen ontwikkelen.
Vertaling: Menno Grootveld