NEW HAVEN – Vor ein paar Tagen erreichte mich die E-Mail eines Mannes, der mich wegen meiner Skepsis gegenüber Investitionen in Wohnimmobilien in der jetzigen Zeit rügte. Er stellte sich als ehemaliger Pilot der US-Luftwaffe während des Vietnamkriegs vor, der später Börsenmakler und Banker wurde, bevor er sich vor kurzem zur Ruhe setzte. „Sie als gebildeter Mensch“, schrieb er, „sollten den Besitz von Immobilien unterstützen und fördern.“
Er reagierte damit auf meine Warnung vor einer Immobilienpreisblase an vielen Orten der Welt. Den jüngsten S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price-Indizes zufolge stiegen die US-Hauspreise im vergangenen Jahr mit einem Rekordwert von 19,7 Prozent und präsentieren sich jetzt überaus instabil. Möglicherweise hält dieser Anstieg noch eine Weile an, aber später könnten empfindliche Rückgänge folgen.
Dennoch hatte der Verfasser der Nachricht zumindest teilweise Recht mit dem, was ich der Öffentlichkeit über Wohneigentum sagen sollte. Insbesondere gilt es, die Auswirkungen von Immobilienbesitz auf unser Leben - trotz der jüngsten extremen Preisvolatilität - insgesamt zu verstehen.
Investitionen in Wohnimmobilien an boomenden Standorten sind allerdings langfristig nicht so sicher, wie viele zu glauben scheinen. Potenzielle Hauskäufer in den USA gehen der Logik entsprechend davon aus, dass sie lange genug in ihrem Haus wohnen werden, um jegliche Unterbrechung des Aufwärtstrends bei den Hauspreisen zu überdauern, so dass sie schließlich von neuen Höchstständen profitieren können. Schließlich sind die realen Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten aufgrund der großen Rezession von Dezember 2005 bis Februar 2012 landesweit um 36 Prozent gesunken, danach aber wieder um 71 Prozent auf ein Niveau angestiegen, das 10 Prozent über dem Höchstwert des Jahres 2005 liegt.
Allerdings sage ich schon seit Jahren, dass die Entwicklung des US-Immobilienmarkts seit 2005 nicht das einzig relevante Beispiel für langfristige Preistrends bei Wohnimmobilien ist. Aus meinen historischen Daten geht hervor, dass die realen Immobilienpreise in den USA in den 1990er Jahren manchmal niedriger lagen als in den 1890er Jahren. Im Laufe dieser einhundert Jahre breiteten sich die Städte auf Gegenden aus, wo Grundstücke billiger waren, während Bauwerkzeuge, Technologien und der Transport effizienter wurden.
Außerdem ist Bauland in den USA noch immer billig: der Durchschnittspreis für ein Morgen (etwa 0,4 Hektar) Ackerland – auf dem man leicht vier oder fünf Häuser unterbringen kann – liegt bei lediglich 3.380 Dollar. Ja, Ackerland mag weit von den Städten entfernt sein, aber die Geschichte zeigt, dass sich Städte in neue Gebiete ausbreiten, wenn die Bevölkerung wächst.
At a time of escalating global turmoil, there is an urgent need for incisive, informed analysis of the issues and questions driving the news – just what PS has always provided.
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Doch der Banker und vormalige Air-Force-Pilot war mit den von mir geäußerten Perspektiven für den Bereich Immobilien nicht einverstanden. „Wie in allen entwickelten Ländern sind Immobilien in unserem Land die Grundlage des am Geldwert gemessenen Wohlstands“, schrieb er. „Das ist seit mindestens tausend Jahren so, und es bestehen keine Anzeichen dafür, dass wir mehr Immobilien schaffen.“
Stellen wir uns also vor, die Immobilienpreise hätten in den letzten 1.000 Jahren die durchschnittliche jährliche Rendite des US-Aktienmarktes im 20. Jahrhundert von 7 Prozent (nach Reinvestition der Dividenden) übertroffen. Während dieses Zeitraums wären diese Immobilienpreise nach Aufzinsung um den Faktor 24 gefolgt von 28 Nullen gestiegen.
Allerdings ist kaum ein Gebäude aus der Zeit von vor tausend Jahren heute noch erhalten, und kaum jemand würde in einem dieser möglicherweise noch bestehenden Gebäude heute leben wollen. Außerdem ist der Grund und Boden, auf dem sie standen, oft nichts mehr wert. Ephesus in der Westtürkei, zum Beispiel, war zu biblischen Zeiten eine Küstenstadt mit prächtigen Gebäuden. Doch der einst so wertvolle Hafen ist inzwischen verlandet, so dass die Ruinen der Stadt heute meilenweit vom Meer entfernt liegen.
Es ist weitgehend richtig, dass wir keine weiteren Immobilien schaffen, wenn wir Grund und Boden nur im engeren Wortsinn betrachten. Die Schaffung von Grundvermögen wie im Fall der künstlichen Inselgruppen in Dubai ist keine skalierbare Lösung. Aber im Wesentlichen erschließen wir durch die Errichtung von Wohnungen in Hochhäusern neuen Raum, wir schaffen virtuelles Land in Form von Online-Konferenzdiensten und elektronischer Speicherung und wir verbessern die Transportmöglichkeiten, damit Menschen in abgelegenen Gebieten leben können, wo Grund und Boden noch billig sind.
Der Absender der E-Mail schilderte dann seine eigenen Erfahrungen auf dem US-Wohnimmobilienmarkt:
„Das erste Haus kauften wir 1971 für 19.000 Dollar, jetzt ist es über 300.000 Dollar wert. Das zweite Haus erwarben wir für 34.000 Dollar, und jetzt hat es einen Wert von über 400.000 Dollar. Für das dritte Haus bezahlten wir 130.000 Dollar, und sein Wert beträgt mittlerweile 450.000 Dollar. Das vierte Haus kostete 190.000 Dollar und jetzt ist es 435.000 Dollar wert. Das fünfte Haus kauften wir für 305.000 Dollar und verkauften es drei Jahre später für 800.000 Dollar. Unser jetziges Haus erwarben wir für 300.000 Dollar (Verkleinerung im Ruhestand) und derzeit liegt sein Wert bei 450.000 Dollar.“
Seinen Zahlen zufolge hat sich der Wert des ersten Hauses um den Faktor 15,8 erhöht (300.000 dividiert durch 19.000). In diesem Zeitraum von 50 Jahren ist der US-Verbraucherpreisindex jedoch um den Faktor 6,7 gestiegen, und das bedeutet, dass sich der reale Wert des Hauses kaum mehr als verdoppelt hat. Überdies beträgt die durchschnittliche jährliche reale Preisrendite über diese fünf Jahrzehnte nur 1,7 Prozent.
Schließlich stellte E-Mail-Verfasser fest, dass „sogar die Steuergesetze den Besitz von Immobilien begünstigen“. Das ist richtig. Der Erwerb von Wohneigentum wird häufig steuerlich gefördert. In den meisten Ländern unterliegt die unterstellte Miete für selbst genutztes Wohneigentum nicht der Einkommensteuer. Diese Steuersubvention scheint sich jedoch nicht zu erhöhen und rechtfertigt daher nicht den anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise.
Aber ich nehme den moralischen Imperativ des E-Mail-Verfassers ernst. Selbst bei den derzeit hohen Preisen für Wohnimmobilien in den USA ist ein Kauf für diejenigen sinnvoll, die entschlossen sind, in ein Eigenheim zu investieren und als Eigentümer mit ihrem Leben weitermachen wollen. Wohneigentum kann eine Vorliebe für Gemeinschaft, langfristige Freundschaft mit Nachbarn sowie ein Gefühl der Sicherheit und Beständigkeit hervorrufen.
Darüber hinaus dient der hypothenkenfinanzierte Kauf eines Hauses als Selbstkontrollmechanismus, der den Menschen hilft, mehr zu sparen. Die Disziplin, die jungen Hausbesitzern durch regelmäßige Hypothekenzahlungen auferlegt wird, ist ein zentraler Faktor bei der Zukunftsvorsorge. Und Immobilienkäufer verfügen über die Möglichkeit, einen Teil ihres Risikos auf dem Terminmarkt für Hauspreisindizes abzusichern.
Eines ist klar: Wohneigentum hat eindeutig seine Vorteile. Aber Menschen, die jetzt wirklich kaufen wollen, müssen in der Lage sein, zu akzeptieren, dass langfristig ein eher holpriger und ernüchternder Weg im Bereich Immobilienwerte vor ihnen liegen könnte.
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By choosing to side with the aggressor in the Ukraine war, President Donald Trump’s administration has effectively driven the final nail into the coffin of US global leadership. Unless Europe fills the void – first and foremost by supporting Ukraine – it faces the prospect of more chaos and conflict in the years to come.
For most of human history, economic scarcity was a constant – the condition that had to be escaped, mitigated, or rationalized. Why, then, is scarcity's opposite regarded as a problem?
asks why the absence of economic scarcity is viewed as a problem rather than a cause for celebration.
NEW HAVEN – Vor ein paar Tagen erreichte mich die E-Mail eines Mannes, der mich wegen meiner Skepsis gegenüber Investitionen in Wohnimmobilien in der jetzigen Zeit rügte. Er stellte sich als ehemaliger Pilot der US-Luftwaffe während des Vietnamkriegs vor, der später Börsenmakler und Banker wurde, bevor er sich vor kurzem zur Ruhe setzte. „Sie als gebildeter Mensch“, schrieb er, „sollten den Besitz von Immobilien unterstützen und fördern.“
Er reagierte damit auf meine Warnung vor einer Immobilienpreisblase an vielen Orten der Welt. Den jüngsten S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price-Indizes zufolge stiegen die US-Hauspreise im vergangenen Jahr mit einem Rekordwert von 19,7 Prozent und präsentieren sich jetzt überaus instabil. Möglicherweise hält dieser Anstieg noch eine Weile an, aber später könnten empfindliche Rückgänge folgen.
Dennoch hatte der Verfasser der Nachricht zumindest teilweise Recht mit dem, was ich der Öffentlichkeit über Wohneigentum sagen sollte. Insbesondere gilt es, die Auswirkungen von Immobilienbesitz auf unser Leben - trotz der jüngsten extremen Preisvolatilität - insgesamt zu verstehen.
Investitionen in Wohnimmobilien an boomenden Standorten sind allerdings langfristig nicht so sicher, wie viele zu glauben scheinen. Potenzielle Hauskäufer in den USA gehen der Logik entsprechend davon aus, dass sie lange genug in ihrem Haus wohnen werden, um jegliche Unterbrechung des Aufwärtstrends bei den Hauspreisen zu überdauern, so dass sie schließlich von neuen Höchstständen profitieren können. Schließlich sind die realen Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten aufgrund der großen Rezession von Dezember 2005 bis Februar 2012 landesweit um 36 Prozent gesunken, danach aber wieder um 71 Prozent auf ein Niveau angestiegen, das 10 Prozent über dem Höchstwert des Jahres 2005 liegt.
Allerdings sage ich schon seit Jahren, dass die Entwicklung des US-Immobilienmarkts seit 2005 nicht das einzig relevante Beispiel für langfristige Preistrends bei Wohnimmobilien ist. Aus meinen historischen Daten geht hervor, dass die realen Immobilienpreise in den USA in den 1990er Jahren manchmal niedriger lagen als in den 1890er Jahren. Im Laufe dieser einhundert Jahre breiteten sich die Städte auf Gegenden aus, wo Grundstücke billiger waren, während Bauwerkzeuge, Technologien und der Transport effizienter wurden.
Außerdem ist Bauland in den USA noch immer billig: der Durchschnittspreis für ein Morgen (etwa 0,4 Hektar) Ackerland – auf dem man leicht vier oder fünf Häuser unterbringen kann – liegt bei lediglich 3.380 Dollar. Ja, Ackerland mag weit von den Städten entfernt sein, aber die Geschichte zeigt, dass sich Städte in neue Gebiete ausbreiten, wenn die Bevölkerung wächst.
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Stellen wir uns also vor, die Immobilienpreise hätten in den letzten 1.000 Jahren die durchschnittliche jährliche Rendite des US-Aktienmarktes im 20. Jahrhundert von 7 Prozent (nach Reinvestition der Dividenden) übertroffen. Während dieses Zeitraums wären diese Immobilienpreise nach Aufzinsung um den Faktor 24 gefolgt von 28 Nullen gestiegen.
Allerdings ist kaum ein Gebäude aus der Zeit von vor tausend Jahren heute noch erhalten, und kaum jemand würde in einem dieser möglicherweise noch bestehenden Gebäude heute leben wollen. Außerdem ist der Grund und Boden, auf dem sie standen, oft nichts mehr wert. Ephesus in der Westtürkei, zum Beispiel, war zu biblischen Zeiten eine Küstenstadt mit prächtigen Gebäuden. Doch der einst so wertvolle Hafen ist inzwischen verlandet, so dass die Ruinen der Stadt heute meilenweit vom Meer entfernt liegen.
Es ist weitgehend richtig, dass wir keine weiteren Immobilien schaffen, wenn wir Grund und Boden nur im engeren Wortsinn betrachten. Die Schaffung von Grundvermögen wie im Fall der künstlichen Inselgruppen in Dubai ist keine skalierbare Lösung. Aber im Wesentlichen erschließen wir durch die Errichtung von Wohnungen in Hochhäusern neuen Raum, wir schaffen virtuelles Land in Form von Online-Konferenzdiensten und elektronischer Speicherung und wir verbessern die Transportmöglichkeiten, damit Menschen in abgelegenen Gebieten leben können, wo Grund und Boden noch billig sind.
Der Absender der E-Mail schilderte dann seine eigenen Erfahrungen auf dem US-Wohnimmobilienmarkt:
„Das erste Haus kauften wir 1971 für 19.000 Dollar, jetzt ist es über 300.000 Dollar wert. Das zweite Haus erwarben wir für 34.000 Dollar, und jetzt hat es einen Wert von über 400.000 Dollar. Für das dritte Haus bezahlten wir 130.000 Dollar, und sein Wert beträgt mittlerweile 450.000 Dollar. Das vierte Haus kostete 190.000 Dollar und jetzt ist es 435.000 Dollar wert. Das fünfte Haus kauften wir für 305.000 Dollar und verkauften es drei Jahre später für 800.000 Dollar. Unser jetziges Haus erwarben wir für 300.000 Dollar (Verkleinerung im Ruhestand) und derzeit liegt sein Wert bei 450.000 Dollar.“
Seinen Zahlen zufolge hat sich der Wert des ersten Hauses um den Faktor 15,8 erhöht (300.000 dividiert durch 19.000). In diesem Zeitraum von 50 Jahren ist der US-Verbraucherpreisindex jedoch um den Faktor 6,7 gestiegen, und das bedeutet, dass sich der reale Wert des Hauses kaum mehr als verdoppelt hat. Überdies beträgt die durchschnittliche jährliche reale Preisrendite über diese fünf Jahrzehnte nur 1,7 Prozent.
Schließlich stellte E-Mail-Verfasser fest, dass „sogar die Steuergesetze den Besitz von Immobilien begünstigen“. Das ist richtig. Der Erwerb von Wohneigentum wird häufig steuerlich gefördert. In den meisten Ländern unterliegt die unterstellte Miete für selbst genutztes Wohneigentum nicht der Einkommensteuer. Diese Steuersubvention scheint sich jedoch nicht zu erhöhen und rechtfertigt daher nicht den anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise.
Aber ich nehme den moralischen Imperativ des E-Mail-Verfassers ernst. Selbst bei den derzeit hohen Preisen für Wohnimmobilien in den USA ist ein Kauf für diejenigen sinnvoll, die entschlossen sind, in ein Eigenheim zu investieren und als Eigentümer mit ihrem Leben weitermachen wollen. Wohneigentum kann eine Vorliebe für Gemeinschaft, langfristige Freundschaft mit Nachbarn sowie ein Gefühl der Sicherheit und Beständigkeit hervorrufen.
Darüber hinaus dient der hypothenkenfinanzierte Kauf eines Hauses als Selbstkontrollmechanismus, der den Menschen hilft, mehr zu sparen. Die Disziplin, die jungen Hausbesitzern durch regelmäßige Hypothekenzahlungen auferlegt wird, ist ein zentraler Faktor bei der Zukunftsvorsorge. Und Immobilienkäufer verfügen über die Möglichkeit, einen Teil ihres Risikos auf dem Terminmarkt für Hauspreisindizes abzusichern.
Eines ist klar: Wohneigentum hat eindeutig seine Vorteile. Aber Menschen, die jetzt wirklich kaufen wollen, müssen in der Lage sein, zu akzeptieren, dass langfristig ein eher holpriger und ernüchternder Weg im Bereich Immobilienwerte vor ihnen liegen könnte.
Aus dem Englischen von Helga Klinger-Groier