应该在美国买房吗？

发自纽黑文—几天前我收到了一封对我质疑当前住房投资的观点予以驳斥的电子邮件。写信者自称是前美国空军飞行员，参加过越战，后来成为股票经纪人和银行家，最近才退休。“您，作为一个受过教育的人，”他写道，“应该帮助和推动人们拥有房地产。”

他回应的是我对世界许多地方出现房价泡沫的警告。根据最新的标准普尔凯斯-席勒房价指数（S&P CoreLogic Case-Shiller），美国房价在去年出现了19.7%的创纪录涨幅，而且目前呈现非常不稳定的态势。房价或许会在未来一段时间进一步上升，但随后很可能会出现剧烈下跌。

但写信者至少有一部分是对的，那就是我应该就房产所有权的问题跟公众说些什么。特别是尽管最近房价剧烈波动，我们还是应该认识到它对我们生活的大局性影响，。

然而在繁华地区投资住房可能并不像许多人认为的那样是个安全的长期赌注。潜在的美国购房者可能会顺理成章地认为自己在房产里居住的时间将长于房价上升趋势中的任何回落期，使他们最终能从新的高点中受益。毕竟在2005年12月到2012年2月间美国的全国实际房价在大衰退影响下跌去了36%，但随后又上涨了71%，最终比2005年峰值还要高出10%。

然而我多年来一直认为美国住房市场自2005年以来的表现并不是长期房价趋势的唯一有价值例证。我手中的历史数据显示美国在1990年代的全国实际房价有时比1890年代还要低。在那个世纪城市向更便宜的土地扩张，建筑工具、技术和交通也变得更有效率。

此外土地本身仍然很廉价：今天一英亩（0.4公顷）美国农地的平均成本——可以很容易地在上面安插四到五栋房子——仅为3380美元。虽说农地一般都城市很远，但历史表明城市总会随着人口增加开始在新的地方出现。

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尽管如此，这位前空军飞行员银行家还是不同意我的房地产预测。“在这个国家，正如所有发达国家一样，房地产是以货币价值衡量的财富的根源，”他写道，“至少一千年来都如此，而且没有迹象表明我们正在创造更多的房产。”

那么让我们假设在过去1000年间房价击败了美国股市20世纪平均每年7%的（红利再投资）回报率，意味着那段时间里房价在经历复合增长后将大概增长2.4×10²⁹倍。

但即便如此，如今却几乎没什么千年前的房屋能保存下来，也没有人愿意住在那些留存下来的房屋里。此外它们所处的土地往往不再值钱。比如土耳其西部的以弗所在圣经时代是个拥有众多宏伟建筑的海滨城市。但是它曾经价值连城的港口后来淤塞了，以至于这个城市的废墟如今离海多达几英里远。

如果我们只考虑严格意义上的土地，那么我们确实没有创造更多的房地产。土地的创造——比如迪拜的人工群岛——并不是一个可扩展的解决方案。而我们基本上是通过开发高层公寓来增加新的空间，以在线会议服务和电子存储的形式去创造虚拟土地，同时改善交通使人们能够生活在土地更为廉价的偏远地区。

写信者随后讲述了他在美国住房市场的亲身经历：

“我们是在1971年买的第一套房子，花了1.9万美元，现值30多万美元；第二套房子花了3.4万美元，现值40多万美元；第三套房子花了13万美元，现值45多万美元；第四套房子花了19万美元，现值43.5万美元；第五套房子花了30.5万美元，三年后以80万美元出手；现在的房子花了30万美元（退休了换个小房子住），值45万美元。”

根据他的数字，第一栋房子的价值增加了15.8倍（300000/19000）。但在这50年间美国消费者价格指数上升了6.7倍，意味着房屋的实际价值只增加了一倍多。因此这五十年来的复合年实际价格回报率只有1.7%。

最后他指出“甚至连税法也有利于房地产拥有者的”。这倒是真的。通常对房屋所有权都会有税收补贴；在大多数国家自住房屋的推算租金是不需要缴纳所得税的。可是这种税收补贴额似乎并未增长，因此也不能成为房价持续上涨的理由。

但我很重视写信者的道德使命。即使在目前美国房价高涨的情况下，对于那些决定拥有住房并希望继续生活的人来说买房仍然是有意义的。买房可以激发人们对社区的热爱，与邻居的长期友谊，以及安全感和恒心。

此外承担房贷可以作为一种自我控制机制去帮助人们储蓄更多。定期支付按揭款对年轻住宅拥有者的约束是退休储蓄的一个关键驱动力，而且买家还可以在房价指数期货市场上对冲一些风险。

请不要误会：房屋所有权显然有其好处。但是现在真正想买房的人得确定自己能否接受一段或许相当波折且令人沮丧的长期住房价值之路。